Pravo stranaca na sticanje nepokretnosti u Republici Srbiji
Teodora Vuksanović
Strana fizička i pravna lica mogu sticati pravo svojine na nepokretnostima na teritoriji Republike Srbije pravnim poslovima inter vivos (ugovor o kupoprodaji, ugovor o poklonu i sl.) i pravnim poslovima mortis causa (nasleđivanjem).
Strana fizička i pravna lica koja obavljaju delatnost u Republici Srbiji mogu, pod uslovima uzajamnosti, sticati pravo svojine na nepokretnostima na teritoriji Republike Srbije koje su im neophodne za obavljanje te delatnosti.
Strano fizičko lice koje ne obavlja delatnost u Republici Srbiji može, pod uslovima uzajamnosti, sticati pravo svojine na stanu i stambenoj zgradi kao i državljanin Republike Srbije.
Strano fizičko lice može na teritoriji Republike Srbije, pod uslovima uzajamnosti, sticati pravo svojine na nepokretnostima nasleđivanjem kao i državljanin Republike Srbije.
Pitanje vrste uzajamnosti koja je neophodna za sticanje nepokretnosti nije regulisano Zakonom o osnovama svojinskopravnih odnosa, pa se samim tim polazi od stanovišta da nije neophodno postojanje ugovorne uzajamnosti sa stranom državom, već je dovoljno da zakonodavstvo te države dozvoljava mogućnost sticanja nepokretnosti za strane državljane pod uslovima koji nisu bitno teži od uslova koje propisuje naš Zakon, kao i da se u praksi dozvoljava državljanima naše zemlje da stiču nepokretnosti u toj državi (faktički reciprocitet).
Ugovorna uzajamnost postoji ako je Republika Srbija sa stranom državom potpisala bilateralni ugovor koji reguliše materiju sticanja prava svojine na nepokretnostima za strance. Republika Srbija ima uspostavljenu ugovornu uzajamnost u pogledu sticanja prava svojine nepokretnostima putem pravnih poslova inter vivos od strane fizičkih lica sa malim brojem zemalja, najčešće po osnovu ugovora o trgovini i plovidbi, koji su zaključeni još u prvoj polovini prošlog veka. U nekima od njih reciprocitet je izričito ugovoren, a sa nekima on postoji primenom klauzule najpovlašćenije nacije. Tretman najpovlašćenije nacije definiše se kao obaveza svake ugovorne strane iz međunarodnog trgovinskog sporazuma da priznadrugoj strani ugovornici, njenim fizičkim i pravnim licima, u oblasti njihovih uzajamnih odnosa, prava, privilegije i olakšice, u onoj meri u kojoj ih je odobrila ili će ih u budućnosti odobriti bilo kojoj trećoj državi, njenih fizičkim ili pravnim licima.
Što se tiče ostalih zemalja, Ministarstvo pravde je, na osnovu zakonskih propisa stranih država kojima je regulisana ova materija, odnosno razmenom nota, utvrdilo postojanje uzajamnosti sa mnogim državama.
Što se tiče poljoprivrednog zemljišta tu je stvar drugačija. Nekadašnji stav 4. člana 1. Zakona o poljoprivrednom zemljištu, prema kom stranci nisu mogli biti vlasnici poljoprivrednog zemljišta, menjan je i usklađen sa Sporazumom o stabilizaciji i pridruživanju između Evropskih zajednica i njihovih država članica sa jedne strane i, Republike Srbije sa druge strane. Pa tako po ovim izmenama Zakona o poljoprivreddnom zemljištu, državljanin države članice Evropske unije poljoprivredno zemljište u privatnoj svojini može steći ako je najmanje deset godina stalno nastanjeno u jedinici lokalne samouprave u kojoj se vrši promet poljoprivrednog zemljišta, ako obrađuje najmanje tri godine poljoprivredno zemljište koje je predmet pravnog posla uz naknadu ili bez naknade, ima registrovano poljoprivredno gazdinstvo u aktivnom statusu kao nosilac porodičnog poljoprivrednog gazdinstva, bez prekida najmanje deset godina, i ima u vlasništvu mehanizaciju i opremu za obavljanje poljoprivredne proizvodnje. Predmet pravnog posla može da bude poljoprivredno zemljište u privatnoj svojini ako nije u pitanju poljoprivredno zemljište koje određeno kao građevinsko zemljište, ne pripada zaštićenim prirodnim dobrima, ne pripada ili se ne graniči sa vojnim postrojenjem i vojnim kompleksom i ne nalazi se u zaštitnim zonama oko vojnih postrojenja, vojnih kompleksa, vojnih objekata i objekata vojne infrastrukture, niti pripada i ne graniči se sa teritorijom Kopnene zone bezbednosti. Predmet pravnog posla ne može da bude ni poljoprivredno zemljište u privatnoj svojini koje se nalazi na udaljenosti do 10 km od granice Republike Srbije. Državljanin EU može steći u svojinu najviše do 2 hektara poljoprivrednog zemljišta u privatnoj svojini, ako ispunjava sve gore navedene uslove.
